Sunday, March 05, 2006

Lección III - Derechos Reales

Leccion III

DERECHOS REALES

1. GENERALIDADES.

El derecho real sobre las cosas reviste un valor práctico no circunscripto al individuo sino que trasciende el marco del interés individual y se proyecta a la comunidad toda.

El derecho real por excelencia es el de la propiedad, cuya adecuada reglamentación condiciona la paz social.

La propiedad inmobiliaria tiene una trascendencia excepcional al punto que su distribución constituye uno de los factores más conflictivos en los tiempos modernos, la propiedad inmobiliaria sigue constituyendo base de la riqueza y su reglamentación es preocupación permanente de los legisladores.

El concepto primitivo de propiedad ha experimentado muchos cambios; en el derecho romano primitivo no proporciona elementos de juicio para elaborar una doctrina respecto de la composición del patrimonio porque no lograron distinguir con precisión las dos categorías de derechos patrimoniales que constituyen los componentes obligados del patrimonio.

2. CONCEPTO.

El derecho real se considera como SEÑORÍO INMEDIATO SOBRE UNA COSA y susceptible de hacerse valer “Erga omnes”.

Se caracteriza como una relación directa e inmediata entre una persona y una cosa, de lo cual se infiere que los elementos esenciales en esta concepción son dos: la inmediatez del poder sobre la cosa, y su eficacia “erga omnes”, razón por la cual el titular puede reclamar el reconocimiento de su existencia, plenitud y libertad donde quiera que se encuentre y contra cualquiera que la posea, en tanto que en el derecho personal la relación es entre dos personas, una de las cuales (el deudor) está constreñida (obligada) a realizar una prestación (de dar, ghacer o no hacer) y la otra (acreedor) tiene el derecho de exigir el cumplimiento de la prestación convenida.

La Teoría Personalista se aparta de la Teoría Clásica del derecho real reemplazando el concepto de señorío directo sobre la cosa por el del vínculo personal entre el titular del derecho y los demás miembros de la comunidad. El vínculo crea una obligación a cargo de todos los hombres de abstenerse de todo acto capaz de perturbar el derecho real. De ahí que se lo caracteriza como “una obligación pasivamente universal en la llamada personalista y obligacionista”.

La teoría Ecléctica propugna que el derecho consta de un lado externo, representado por su oponibilidad “erga omnes”, y un lado interno, constituido por el poder sobre la cosa. Estos aspectos son comunes a todos los derechos y la falla de la teoría clásica consistió en no destacar suficientemente el lado externo, mientras que la personalista no dio la debida importancia al lado interno; para los eclécticos el derecho real tiene
Dos elementos: uno, estático, representado por la imediatividad del poder sobre la cosa, y otro dinámico constituído por el valor absoluto o eficacia “erga omnes”.

Otras definiciones: Derecho real (según Guillermo Allende): Es un Derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa) naciendo para el caso de violación, una acción real y que otorga a sus titulares las ventajes inherentes al “ius persequendi” (derecho de persecución que es inherente a la cosa y por el cual su titular puede perseguirla en manos de quien se halle) y al “ius praeferendi” (derecho de preferencia).

3. NATURALEZA.

El Derecho Real es de orden público, porque no es posible la creación arbitraria de nuevos derechos reales, toda vez que la creación indefinida de derechos reales conspira abiertamente contra el “numerus clausus", este principio, si bien posibilita la creación legislativa de nuevos derechos reales, impone al mismo tiempo que ello ocurra tan sólo ante la imposibilidad estructural de encuadrar la nueva situación en las categorías existentes, que en cada caso es el Legislador el encargado exclusivo de crear o suprimir los derechos reales.

4. IMPORTANCIA.

La importancia fundamental radica en que, los derechos reales contribuyen a la paz social que trasciende el mero interés individual para proyectarse a toda la comunidad.

5. LOS DERECHOS REALES Y LA CUESTIÓN SOCIAL.

Los derechos reales sirven a la dominación de los bienes terrenales, sin la cual, la vida humana es prácticamente imposible de concebir.

La apropiación y goce de una cosa por el hombre, supone que otro hombre quedaría excluido de usar y gozar la misma cosa y de apropiarse de ella, lo que plantea el problema de la distribución de la riqueza, que ha tomado fundamental importancia en nuestro tiempo, y en torno al derecho de las cosas, gira la organización política y social de los pueblos, su filosofía y hasta su estilo de vida. Y es allí donde nace el problema referido a la legitimidad del derecho de propiedad y sus limitaciones. La propiedad de los medios de producción y participación de la tierra, es la médula del gran debate político y social de nuestro tiempo. Los derechos reales ocupan así el centro de esta trascendente cuestión, de la forma en que ellos están regulados dependen en gran medida las solucione políticas y sociales.


6. DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES.

Las principales diferencias entre derechos reales y personales se concretan en los siguientes:

a. OPONIBILIDAD. Esta diferencia proviene de la distinta ubicación de ambas categorías: los derechos reales entre los absolutos y los personales entre los relativos. De aquí también se deriva el requisito de la publicidad, necesaria en los derechos reales y no en los personales, en razón de su oponibilidad erga omnes.

b. OBJETO. En los derechos reales, el objeto siempre es una cosa; en los personales es una conducta humana, traducida en una prestación de dar, hacer o no hacer.

c. ELEMENTOS. En los reales encontramos dos elementos: sujeto (titular) y objeto (cosa), en los personales tres: sujeto activo (acreedor), sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestación). De aquí se deduce su diferencia en cuanto a la inmediatez. En los derechos reales, el titular obtiene el beneficio directamente de la cosa; en los personales, por medio de las persona del deudor. Ejemplo de ello es la diferente situación del usuario y el locatario.

d. REGIMEN LEGAL: En los derechos personales predomina la autonomía de la voluntad y resulta excepcional la actuación del orden público. La situación inversa se da en los derechos reales, teniendo esto influencia en el número, ilimitado entre los primeros y limitados en los segundos.

e. ADQUISICIÓN. Los derechos reales se adquieren con la concurrencia del título y el modo, circunstancia que no se verifica entre los derechos personales que nacen de los hechos o de los actos jurídicos que producen la adquisición de ellos. Esta diferencia se suaviza en los contratos reales (constitución de prenda) que incluyen el modo (entrega de la cosa a los efectos de su perfeccionamiento. La prescripción adquisitiva opera como modo de adquisición en los derechos reales. La liberatoria priva a los personales de sus efectos civiles, restando una obligación natural desprovista de medios de compulsión.

f. EJERCICIO. La mayoría de los derechos reales, a excepción de las servidumbres y la hipoteca, son ejercidos por la posesión, la cual no constituye el modo de ejercicio de los derechos personales.

g. DERECHO DE PERSECUCIÓN. El derecho real es inherente a la cosa; de ahí que su titular pueda perseguirla en manos de quien se halle, característica que sólo excepcionalmente se encuentra en los derechos personales (privilegio del locador sobre las cosas introducida en la cosa locada).

h. DERECHO DE PREFERENCIA. Aquí también tiene que ver el principio de inherencia. Entre los derechos reales, el ius preferendi se patentiza mediante la prioridad por la época en que haya nacido el derecho, lo que no se da en los derechos personales a los efectos de agredir el patrimonio de su deudor, salvo los casos de la existencia de privilegios de carácter excepcional.

7 CÓMO PUEDEN SER CREADOS LOS DERECHOS REALES.

Todo derecho real puede ser creado por la ley. Se garantiza la propiedad privada cuyo contenido y límites serán establecidos en la ley. Se garantiza la propiedad privada cuyo contenido y límites serán establecidos en la ley, atendiendo a su función económica y social, a fin de hacerlo accesible para todos. La propiedad es inviolable (CN 109, CC 1953). Existe un vínculo jurídico entre la persona y la cosa.

8. ENUMERACIÓN DE LOS DERECHOS REALES SOBRE LAS COSAS PROPIAS Y SOBRE LAS COSAS AJENAS.

La enumeración de los Derechos Reales es una cuestión resuelta a través de dos sistemas, para uno de los sistemas (el Germánico) sólo se deben admitir los derechos reales expresamente regulados y consagrados en la Ley (Numerus clausus); para el otro sistema (el Francés y los códigos inspirados en el) se permite a los particulares crear, al lado de lo que la Ley regula, otros diversos tipos de derechos reales (Numerus apertus); otro sistema como el español no adopta ninguno de ambos sistemas.

El criterio favorable a la libertad de los particulares para la creación de derechos reales se funda, especialmente, en el principio general de la autonomía de la voluntad, que rige en materia de obligaciones que, aunque no se extiende expresamente a los derechos reales, se aplica a manifestaciones concretas de los mismos.

El sistema del “numerus clausus”, facilita la tipificación de los derechos reales, porque no autoriza la constitución de otros derechos reales distintos de los expresamente legislados por la Ley ni su modificación, sea por contrato o por disposición de última voluntad. Esto encierra ventajas porque facilita la calificación de los títulos para su Registro y evita las dificultades que puede provocar la libertad de los particulares para la creación de derechos innominados y ambiguos. El Sistema que adopta nuestra legislación es el del Sistema cerrado.

De acuerdo al art. 1953, los derechos legislados por el Código Civil sobre las cosas propias y ajenas (mencionados en el título de este apartado del prg.) son:

a) Derechos Reales sobre la cosa propia:
Ø Dominio
Ø Condominio
b) Derechos Reales sobre la cosa ajena:
Ø Usufructo
Ø Uso
Ø Habitación
Ø Servidumbres prediales

Como queda visto los únicos que se ejercen sobre la cosa propia son el Dominio y el Condominio.
El dominio es el Derecho Real por excelencia, el más amplio, el más completo. El dominio es el que confiere a su titular el Señorío más completo; es un derecho autónomo que no está subordinado a ningún otro. La naturaleza real del dominio es innegable dada la inmediatividad del poder que otorga sobre la cosa y la facultad que se le reconoce al propietario para hacerlo valer contra cualquiera, vale decir “erga omnes”.

El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble. Es una forma de propiedad que supone pluralidad de sujetos, que ejercen todas las facultades inherentes al dominio, que sean compatibles con la naturaleza de ella, sobre las porciones indivisas que les corresponden; (es también el condominio un derecho real sobre la cosa propia)

Los demás derechos reales, como el usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres prediales, la hipoteca y la prenda son denominados “IURA IN RE ALIENA”, esto es, son derechos reales constituidos sobre una cosa que pertenece en propiedad a otra persona, es decir ajena.

9. DERECHOS REALES DE GARANTÍA.

c) Derechos reales de garantía: (art. 1953)
Ø Hipoteca
Ø Prenda
o Simple
o Con registro
La prenda y la hipoteca constituyen los únicos derechos reales de garantía legislados por el Código Civil .

La Hipoteca es un derecho real que se constituye con el objeto de asegurar el cumplimiento de las obligaciones; recae sobre inmuebles que continúan en poder del constituyente (el propietario o un tercero) y su regulación legal se funda en algunos principios fundamentales, como: la indivisibilidad, la especialidad, la convencionalidad, el carácter expreso, entre otros.

La Prenda también tiene por objeto la garantía del cumplimiento de las obligaciones; recae sobre muebles y/o créditos, de cuya tenencia se desprende el constituyente, salvo el caso de la prenda con registro, que constituye una clase especial de prenda o garantía real, en que por excepción, la cosa dada en prenda o gravada continúa en poder del propietario o del tercero que constituyó el derecho.

3 comments:

Diego Pitiot said...

muy bueno man...justo mañana rindo y estaba buscando hipoteca - prenda muy bien explicado "con mis palabras" asi si se puede entender...lo voy a tener en cuenta para cuando rinda el final...

Sofi V Poppy said...

Dieguito estas en todos laaados!
A mi tmb me sirvio la pag!

Anonymous said...

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